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当前，农村宅基地使用管理上存在着一个十分尴尬的现象。一方面，由于农民进城买房定居的情况不断增多，还有不少农民因继承等原因形成“一户多宅”的情况也比较多，农村房屋不像城里那么容易出租，再加上长期没有一个合理的宅基地退出机制，形成了大量的宅基地和房屋长期处于空置状态，“空心房”“空心村”已经成了影响村庄规划建设和农村人居环境提升的一大障碍。



另一方面，由于大部分村庄村内可用于宅基地的未利用地已经用完，宅基地处于无地可批状态，很多符合宅基地申请条件的农户申请多年也没有得到批准。解决这一难题，就要让进城落户农民和“一户多宅”农民将自家的宅基地退出回集体，然后统一规划再行分配。



我们国家农村土地实行的是集体所有制，宅基地是农民基本居住需求保障，所有权是村集体，按理说闲置不住时就应该收归集体，但宅基地上的房屋是农民个人财产，只要房屋不灭失，农户就一直拥有宅基地的使用权。因此来说，退出宅基地必须给予一定的补偿，且必须征得农户同意。



关于宅基地有偿退出问题，前些年在全国33个县（市、区）进行了多年的试点，随着《土地管理法》等法规政策明确了宅基地有偿退出的说法，这项政策已经在全国全面实行，但关于宅基地有偿退出的资金来源问题，一直是一个大难题，也是宅基地有偿退出能否顺利实施的关键。从各地实践来看，宅基地有偿退出资金来源有以下4种，一户多宅的发了，最高补偿上百万。

01

村集体经济收益补偿

有一些农村集体经济发展比较好，有的村里有效益较好的村办企业，有的村有较为丰厚的集体资产，有的村集体和与外部资本合作开发乡村旅游等等，这些村庄有着搞好乡村规划、改善人居环境的强烈愿望，也有支付宅基地有偿退出的雄厚资金，一般都会鼓励村民自愿退出宅基地，从集体经济收益中拿出钱来给宅基地退出农户予以补偿。



02

占补平衡指标置换

按照我们国家土地用途管制政策，一个区域内的新增建设用地总量不能超过上级下达的指标，耕地保有量不能减少，这就关系到建设用地指标用问题。一些村庄在上级政府的支持下，把农民有偿退出的宅基地进行土地整理，把集体建设用地变为耕地，增加了行政区域的建设用地指标，上级就会给予一定的经济补偿，这个补偿也是宅基地有偿退出的重要资金来源。



03

转让受让方支付

宅基地允许在同一集体经济组织之间有条件相互转让，这不仅可以解决“一户多宅”和“空心房”“空心村”问题，而且还解决了部分新分户农民分不到宅基地的问题。经过转受双方自由协商，受让方要支付给转让方一定的费用，这个费用村集体是不能干涉也不能扣留的，这也可以看作是宅基地有偿退出的资金来源。



04

土地征收补偿

土地征收指的是政府为了公共利益的需要，将农村集体土地征为国有土地。土地征收要与土地所有权人和使用权人进行充分协商并给予补偿。土地征收后政府组织拍卖用于各类开发建设，近年来土地拍卖价格不断升高，对被征收农民的补偿也不断增高，有些城市周边农村宅基地被征收后，补偿可能达到上百万。

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