棚改还未潮尽，旧改的暗涌已经袭来。

旧改浪潮起，楼市将迎来全新拐点？！

昨晚，国务院常务会议中释放了一个讯息。

加大财政政策力度，老旧小区改造量翻番以扩内需。

会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。

今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

复工后的这段时间，国家动作频频，一直在积极拉动内需。

这次的旧改也不例外，通过旧改工程拉动涂料、管材、电梯、管网等产业的联动，需求升级促进住户户内改造拉动消费。

这对于楼市而言会有怎样的影响？

仔细品味，事情还真不简单。

首先从规模上，这是一个涉及上亿人的超大工程。

此前统计中国内目前有16万个老旧社区，今年将计划启动3.9万个，共涉及700万户。

其次是旧改的内容，不再只是刷刷墙这么简单。

电梯、停车场、社区商业、养老及医疗服务、水电气路、光纤管网…串联起庞大的产业链接。

其中更不乏信息化、智能管理等设施，将与新基建充分结合，加大新基建在传统投资中的占比！

再次是资金投入，此前有机构估算高达4万亿！

如果按照几年3.9万的数据来衡量，16万老旧社区的改造期约为5年，每年新增投资8000亿以上！

同时中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群更表示，老旧小区改造未来或将撬动2-3倍的社会投资。

这样的规模体量，这样的时间节点。

不禁令人遐想。

难道旧改将取代棚改，成为又一个搅动城市发展、房产价值洗牌的重要拐点吗？！

一拆富三代的时光一去不复返！

2016年，由棚改引领着3、4线城市的房价爆发，楼市一夜彻底爆发。

那两年间，我们经历过天价CSF服务，也见证过穿着成人尿不湿在售房部门口大排长龙的景象。

这几年GJ在棚改方面明显放慢了脚步。

2018年棚改总额计划为580万方，到了2019年棚改总额计划为289万套。

棚改近乎腰斩的同时，旧改逐渐成为主流。

曾经一拆富三代的时光终究是回不去了。

但如今的旧改真的能如棚改一般，成为楼市的超级巨擘吗？

假如有一栋20年的楼梯房，你和邻居商议加装一个电梯。商议结果是每户要出6万块，邻居们觉得太贵放弃了。这时有人决定出一半的费用，所有居民承担3万块，于是大家爽快加装了电梯。

这是旧改。

同样的，假设有一栋20年的楼梯房，你和邻居商议加装电梯失败，你想要买一套新房子。

但是新房需要100万，你买不起。这时有人决定出200万回收你的房子，紧接着你迅速就跑到周边楼盘的售房部买下来那套房子。

结果卖房的人发现越来越多人揣着钱来买房，形式喜人，房价一路上涨。

这是棚改。

从对比中可以很清晰的看出来，棚改相当于定向刺激，而旧改本质上并不属于定向刺激，因而旧改所引发的变革也恰恰相反！

核心区价值凸显，城市价值呈现分水岭！

要说旧改的最直观体现。

首当其冲，就是核心区的价值回归。

以淮安为代表来看，多年的发展沉淀让主城各大核心区土地一直处于捉襟见肘的地步。

整个2019年全年淮安核心区土地供应占比仅剩约10%左右，其中，主城区已有足足一年未有新地块推出！

但经过旧改的城市更新，例如淮海路、承德路等核心商圈周遭区域也会因此而焕发出新的生命力。

以淮海南路为例，二手房目前的建面均价大约在10000元/㎡左右，但区域内新房套内价格轻松突破12000元/㎡以上。

但从淮海南路自身的区位来说，淮海南路处于淮安传统核心区几何中心，未来更有机会成为超级枢纽。

但新房与二手房的价格差距却十分悬殊。

诸如此类的传统核心区，拥有着整个城市最核心的资源、最优质的配套。

在经过旧改的整合，能够直接解决老旧社区楼龄老化、设施落后的核心痛点。

最直观的体现就是房屋租赁市场的回升，继而带动主城价值的回归。

当然，最重要的是：这个“价值回归”的潜力也将直接与城市的潜力挂钩。

举个简单的例子。

北京均价高达10万/㎡的新房早已司空见惯，但老旧学区房的价格20万/㎡也屡见不鲜。

旧改后掌握核心资源的老旧学区房又将会达到怎样的高度？

如果说棚改的爆发力展现在淮安等3、4线城市。

那么旧改的爆发力则体现在1、2线城市。

对于“旧改”取代“棚改”的基本的理解便是，未来国家的发展将愈发趋向于大都市圈，3、4线城市的房产价值将持续降低！

新区价值受冲击，老破小将迎来春天？

旧改取代棚改的总体思路，其实早在去年就已经出现了。

但如今正值疫情后的复苏阶段，淮安旧改的意义就有了更深层的含义。

我们从之前的种种讯号来看：

央行明确表态不搞大水漫灌；

各种拉经济的举措也主要集中在“救企”的方向；

再加上如今淮安“旧改”的战略规划。

是否意味着官方仍旧表示着“房补不炒”的态度？

同时，旧改最大的受益者无疑是掌握核心资源的传统主城，主城老旧小区价值的回归也直接暴露出新区资源不完善的弊端。

此消彼长之间，主城的价值越发凸显。

而对于没有掌握核心资源的新区而言，却有着明显的“利空”。

那么老破小是否真的有机会迎来春天？

答案当然是否定的。

旧改有别于棚改的大拆大建，旧改的作用更多是延长老旧社区的生命力。

没有了拆迁，也就少了棚改货币的支持，也就没有的拆迁暴富的可能性。

对于期待低价入手坐等拆迁的老破小而言，未来的可能性将更低！

同时，这次旧改主要针对的是2000年以前的老旧社区。

以淮安房产网数据为例，淮安目前在售二手房总量为3600套以上。

如果我们将房龄设定到“＞20年”呢？

而这其中真正手握核心资源的又有多少？

个人认为，

由旧改取代棚改后，在房产价值上真正的受益者是主城二手次新房。

经由旧改所带动的主城价值回归，令主城价值与资源薄弱的新区拉开差距。

而区域内二手次新房则顺势成为了最大的受益者。

一边享受着城市更新带来的主城复苏红利，另一边享受着比老旧社区更好的居住条件。

同时房价远低于主城重度稀缺的纯新盘。

主城二手次新房价值顺势而起！

结语

关于这场足足有着4万亿体量的旧改之路，究竟是否能与棚改的威力相媲美？

我们暂时都无从得知。

这场数亿人的资产变革，大幕才刚刚拉开。

二手房这门技术活，未来的门槛将越来越高。