淮安房产网11月24日讯

案例一

都说炒房赚钱，我买了杭州钱江新城核心区的房子收益率怎么跟银行理财差不多，我算错了吗？

2011年初以总价税费合计530万（单价3.9万，面积136方）左右买了现在住的钱江新城核心区的房子，装修花了30万，房子和装修合计560万。

首付三成加税费180万，贷款365万八五折优惠利率，将近十年每个月差不多还按揭将近2万（其中有差不多1.5万是利息），到现在差不多本金和利息还了220万。

首付装修加十年按揭款合计430万，还有300万银行本金未还，现在的市场价880万（单价6.5万，十年单价涨了70%）如果出售除去300万按揭尾款，净到手580万，十年付出430万。

净利润150万，哪怕加上十年的房租90万，加十年房租合计净利润240万，十年收益率合计56%（年化收益率4.5），刚好跟银行理财差不多。

这还是建立在首付三成，八五折优惠利率的，杭州市钱江新城核心区的地段，房价最近这十年全国暴涨的基础上，如果从投资角度考虑，这真的是一笔失败的投资，所以投资房子赚不赚钱要先学会算账（银行按揭还的都是利息），而且要拉长时间看，以前是这样，房住不炒的情况下未来的房价收益率会怎样？

案例二

坐标：北京

2013年9月买了北京北二 三环之间的学院南路房子，老破小。据说1987年左右的房子，很小，40多平吧。单价52000左右，全款。
最近穷，想卖了，看下链家中介价格。

刚好7年，从52000涨到了72000..

房租按每平100算。7年一共8400，等于现在单价80400。

总结来看，年化6.5%。。。。这个投资回报率想吐血。。
买房几大要素：
1.一线房产， 没毛病，我买的北京
2. 核心地段， 没毛病 房子北2环到3环之间，附近地铁公交都要，到医院也不远。
3. 配套 没毛病 ，500米内，北邮大学、北师大、小学、（超级烂 初中） 1000米内有医院

我觉得我选房没毛病啊。。。二手房真难投资，用了7年时间，证明了一个失败结果。 

案例三

坐标：成都

我家最早买的商品房，97年买的，位置在成都金牛区市中心，一环内环以内。算是小学学区。离9中宁夏街很近。当时买的136平，楼梯7楼，3600一平全款。那个时候好像还没有贷款的。

我刚刚去链家查了一下，现在卖1万2，1万3. 当然一般的装修。

年华收益率5.7%，当时装修还花了估计得有十来万吧。就不算了， 白住了十多年，赶上中国地产大牛市。

现在房贷也是5%左右，这收益率加杠杆用处也不大。

修正：很多人说要算租金的机会成本，假如算上当时租装修家电10万（不算电视这种当时贵的电器），年化收益率大概4.6%+租金1.5%=6.1%。

家里父母这些年在成都分的，买的一共7套房，还是没赚到太多钱。

群众发言：

beerstand

感觉楼主说的情况非常典型有意义，很多人说买在高点了，或者买的地方不对，这个都是事后诸葛亮的看法，股票流动性比房子好多了，又有多少人能做好择时择股的，何况楼主买的是典型的白马地段，而且2011-2020，中国还处于一个蓬勃发展的阶段，如果在股市中，能做出类似的选择已经赢了80%以上的投资者。站在目前房市的点上，又有多少人能自信的说自己今天买的房子，地段，时机能比楼主2011年这个选择肯定会好。

XFD

假设每年涨5%，和贷款利率差不多的样子。那么大头贷款部分就是帮银行打工，只有首付涨的部分算自己的。

换个角度说，以帮银行打工为成本，换取提前（比如楼主的10年）享受的好处。

熊市手册

这个问题很有意义。楼下的多数意见是认为楼主买高了。现在问题来了，引发我们的思考是，如果我们去买现在的房子，以后十年能否取得70%的涨幅？

有可能涨幅少的一二线城市会补涨，但楼主的这个房子以6.5万为基准，10年再涨70%的概率如何呢？

顺便说一句，谁都没有前后眼，不是所有人都能掌握好买卖点的。现在买房的人是不是一定就有资格说别人2011年买的位置高呢？

闲辰

案例一，

用IRR简单算了下，房租自己乱估计的。

千里快哉风12

我自己也是误打误撞因为找工作来到了广州，因为要结婚稀里糊涂的买了第一个房子，因为接老爸老妈过来住买了第二个房子，因为生小孩置换了一套大房，回头看来赚钱了，但是赚钱根本不是我有意识的看到买房卖房赚钱，都是因为随机、运气，赶上了一波房价上涨的周期而且满仓加三倍杠杆而已。

过去十五年这么大的一波上涨房价周期如果买贵了也是赚钱不多的，我大概也是2011年买了广州市区1.2w，现在4w，比起杭州cbd来看居然涨幅超过了，我自己都不敢相信。所以第一不能买错，第二最好不要买贵，当然贵不贵都是天知道，人只能事后知道。

回归股票，当下的中国房产的金融属性越来越明显了，那就把房子和股票一起来看，有同有不同。不同，房子有居住属性，普通人更容易拿住更久，在印钱时代容易赚钱给大众买房一定赚钱的假象。股票波动性太大了容易给人赌博的假象。这可能是最大的不同。相同就是这二种资产都有周期性，可能房产周期长十五年起，股票短八年起，但是殊途同归。

我自己个人认为现在这波房价周期的顶部区域在2017年就开始了，现在处于下跌周期，在未来十年内我个人不看好房价，看好股票，因为印钱没有更好的地方去了，国家对于房价的各种限制就是明牌了，为什么限制房子无外乎那些人看到了居民现金流储蓄的断裂迹象了。具体不多说了见仁见智吧。其他的批图皮、民间借贷、茶叶、木材等炒作都过时了，唯有股票天赋容量大，看美国的规模，不要觉得美国股票一直很牛逼，其实1920年、1950年的美国人也觉得炒股就是赌博，到底我的看法对不对，五年后知道结果，反正我已经下了重注了，看好就要下重手才赚钱。

梦想飞翔

看到好多说贷款收益更高的。其实这个关键得看贷款利率和贷款手续费等算进去，是否比房价的年华涨幅高，别动不动就说贷款收益更高。全款买房的时候，一般价格会更便宜。。。

楼主的例子，全款年华收益6.5%，这个其实很接近贷款利率了。这种情况下，贷款的杠杆效应并不明显，真要是贷款，可能你买房的时候，就没有竞争力，买价可能也更高。

如果年华收益率比这个还低，贷款杠杆对整体的收益就是拖累了。

个人觉得房子以后也就这样了，除了个别地区还有投资参与的意义，其他大部分地区也许能勉强跑赢房贷利率，还有很多地区连房贷利率都跑不赢。毕竟中国的住宅市值，已经可以买下美国+日本+欧洲的所有房产了，如果人民币保持基本稳定，就算是同步贷款利率的涨幅，再过10年可能就可以买下除中国之外的地球了，要是还像以前这么个涨幅，怕是再过个10年20年就可以买下两个三个地球了，如果这样，我觉得可以坚决看好特斯拉了，因为肯定人类已经大规模移民火星，走出太阳系了。

GLZ0514

去年买了一套房子给爸妈住，410东端头，国庆中介给打电话，楼上一套挂卖395西端头，相同户型。这个户型17到18年成交价445。房子这个东西，已经过了普涨时期了，库存增速远大于销售增速，原来是人口流入的地方有机会。现在只有人口大幅流入且能伴随收入持续增长的区域才有机会。

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